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南城市都市計画 風致地区の指定に関して

旧４町村が合併して以来、これまで南城市には市全体としての統一的・一体的な都市計画・土地利用計画がありませんでした。現在のところ、都市的開発をすべき地域に過剰な制限があったり、自然景観を守るべきところになにも制限がなかったりと、いびつで矛盾をはらんだ制度が横たわっています。

そこで、南城市は現在、合併前の旧来からある都市計画から離脱し、南城市単独の新しい都市計画を制定するべく動いています。

その中の特徴的なもののひとつとして「風致地区」の指定と言うものがあります。

これはある程度の開発を認めつつ、建物の建ぺい率（敷地に締める建物の面積の割合）や高さを制限するもので、まちなみや文化財などの風致（＝おもむき、あじわい、風趣）を保全していく制度です。

豊かな自然環境や歴史文化遺産の数多くある南城市にとっては、最適な都市計画制度だと思います。

しかしながら、地権者にとっては個人の資産価値を左右する重要な問題です。先日行なわれた住民説明会では「土地の値段が下がるのでは」という不安や怒りの声が噴出しました。自由に使える土地に制限がかかるのですから、不動産売買を考えていた方にとっては当然の心配だと思います。

実は私は、この都市計画のワークショップのメンバーです。風致地区指定に賛成してきただけに、このように強い抵抗感を持つ方もいる考えに至らなかった自分の想像力のなさに、多少の責任を感じたりしております。はい。

そこで、調べてみました。こういうときは冷静かつ中立的になることが大事です。ネットでざっくりとですが。。ズバリ、「風致地区に指定されると土地の価値は下がるのか」？？

結果から言うと、そんなことない気もします。風致地区に指定されることによって土地の価値は維持されるのではないかと。本土ではかえって「風致地区解除」に対する反対が多いです。

ある人が家を建てたいとすると、その場所が風致地区ならその周辺も風致地区であり、住環境として考えた場合、「ゆとり」と「緑」と「静けさ」のある場所ということに価値を感じる人が多い、ということがその理由。

一見、不動産業者さんの視点から考えると、建てられるマンションの部屋数もすくなくなるし「効率」という価値観では非常に不便な制度。

しかし、実際に住む人の立場から考えると、風致地区に住むと言うことは「ゆとり」という価値観からして非常に魅力的な土地、ということになります。

端的に言うと、「効率」と「ゆとり」という２つの価値観の対立ということになりますが、マーケティング視点からいうと売り出し方やターゲット設定の問題であり、風致地区に指定されたからといって資産価値が下がるとは言えないのではないかと。むしろ「ゆとり」の住環境を求めるターゲット層には魅力的で価値の高い土地となると思います。

ぼくが今回のことで心配しているのは、今回の都市計画で市民の間に妙な軋轢が生じ、市民一体となったまちづくりへの支障が出てこないかということ。

議論はもちろんありです。多いにやるべきです。

けれど、議論が終わった後の「融和」も民主主義にとっては大事なステップのひとつ。市民自身の心がけも大切ですが、行政としてもしっかりと説明責任を果たし、都市計画策定後のアフターケアも考慮してほしいと思います。

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